El crecimiento impactante del mercado de bienes raíces y la inversión inmobiliaria, así como su paralelo en la industria de la construcción tiene sin duda un lugar preponderante en el equilibrio financiero y la bonanza de las finanzas públicas, lo mismo que en las finanzas de todo el sector empresarial vinculado con el turismo y los bienes raíces. No obstante, no es ese el único impacto positivo, pues implica también –entre otros- la generación de empleo y presiones para el aumento del monto de los salarios –tradicionalmente bajos- en la construcción y en las oportunidades de venta de propiedades a precios exorbitantes para antiguos propietarios medianos y pequeños de fincas agrícolas poco productivas en las zonas costeras y de interés paisajístico.
La renta del suelo cambia radicalmente cuando la faja costera o las montañas del sur del Valle Central se perciben ya no como zonas agrícolas sino como zonas residenciales o comerciales para consumidores de alto nivel de ingreso, así de inmediato se transforman: aunque sigan siendo fincas ganaderas ya no lo son más, aunque pasen años utilizándose en la producción de arroz su precio de mercado no corresponde con ello; corresponde con la percepción de que se podrá vender para usos distintos y por tanto a los precios que pagaran los futuros inversionistas. Ello, a la vez, implica no solo cambios objetivos al concretarse inversiones, sino cambios especulativos sin que haya ninguna acción objetiva y el cambio sea nada más una expectativa a futuro, sin fecha cierta, pero de efectos inmediatos reales. Un efecto de esos es el abandono de las tierras como medio de producción y la venta progresiva de parcelas por montos que se van consumiendo y permiten la reproducción social de los antiguos propietarios o poseedores, quienes finalmente terminan por venderlo todo y migran hacia lugares de menores costos.
El primer impacto del boom de los bienes raíces no es simplemente el cambio abrupto del paisaje, sino el disparar un proceso de transformación que lleva a la segregación social y al cambio sustancial de la población radicada en los sitios: por un período de transición la inmigración –a veces masiva- de los nuevos trabajadores que crean el nuevo paisaje (construcción, comercio, turismo, etc.) y luego la estabilización de las nuevas condiciones laborales y sociales con las antiguas fincas transformadas en urbanizaciones, condominios (‘ocean view’) y hoteles o comercios con nuevos propietarios, lo que conlleva a la expulsión de los trabajadores sobrantes a las nuevas condiciones de demanda laboral. Estos se tendrán que ir junto con los antiguos propietarios, aquellos que no se hayan dejado algún pedacito de su antigua finca y se queden a envejecer consumiendo lo obtenido por las ventas.
Este primer gran impacto, la segregación social paralela con la atracción de migraciones crea nuevos sitios: los barrios de habitación de los recién llegados que se construyen en los sitios que no puedan utilizarse en el nuevo abrupto crecimiento inmobiliario por diversidad de razones entre las que están su localización y características geomorfológicas (pendientes, tipo de suelo, accesibilidad, escorrentía, cauces de ríos, cercanía a basureros o sitios muy contaminados) y por tanto donde la ‘renta de localización’ no implicó una elevación abrupta de su precio de mercado a falta de clientes de alto nivel adquisitivo.
Así, es importante enfatizar que los cambios regionales o locales que se impulsan (a escalas muy pequeñas, como una playa o una bahía o distrito urbano o una zona de la ciudad) con grandes inversiones para explotar características del sitio mediante un cambio de uso (paisajismo, cercanía a centros comerciales o de oficinas y distritos financieros, marinas o mega proyectos turísticos –que incluyen hoteles de lujo, deportes como golf, comercios y residencias junto a las instalaciones de playa y montaña- carreteras o aeropuertos) aparte de la aparente riqueza que estarían dejando y es visible en las construcciones y modificaciones del paisaje, también tienen un impacto local de gran magnitud en lo social, no solo con la población pre-establecida sino con la que atraen con relativamente bien pagadas ofertas laborales durante la construcción o los típicos servicios comerciales y turísticos (incluyendo los servicios sexuales y el tráfico de drogas ilícitas).
Aparte de la bonanza perceptible a simple vista se da entonces la existencia de impactos de otra calidad, más bien, contrapuestos, en distintas áreas de la economía, de la dinámica poblacional y del ambiente; pero no solo eso, ya que también hay otros impactos en aspectos vinculados con la delincuencia internacional y la segregación social de los pobladores del campo y ciudades intermedias, en lo que podría llamarse usando el anglicismo de moda una ‘gentrification’ de lo rural/costero, aunque -obvio- muchos de los inversionistas y compradores, o el origen de su dinero, no sean exactamente ‘gentlemen’.
De todo ello uno de los impactos más importantes vincula dos procesos, uno la degradación ambiental de los sitios en general, pero especialmente los de residencia de los inmigrantes y de los antiguos residentes que se desprenden de sus terrenos y se localizan en los sitios que quedan fuera del mercado de alto precio. Otro es la condición de los inmigrantes y trabajadores, tanto en el periodo de bonanza como –y especialmente- en el siguiente. Estos trabajadores movidos por oferta de empleo que no encuentran en otros sitios o sus sitios de nacimiento, se establecen en albergues temporales o viviendas de barrios pobres locales y se quedan en los mismos sitios en labores más bien informales, esporádicas o casuales que permiten alcanzar niveles de subsistencia mínimas. Estos grandes grupos (que cuando el abrupto crecimiento de la inversión en bienes raíces tiene la escala de verdaderas nuevas ciudades –no solo aquí, sino a escala mundial y el ejemplo máximo lo fue la construcción de Brasilia- implica otras ciudades paralelas de trabajadores) son las primeras víctimas de la degradación ambiental pues son los que sufren las inundaciones y avalanchas y enfermedades o epidemias producto de la contaminación y la falta de drenajes o instalaciones mínimas sanitarias y de disposición de desechos.
Así, en paralelo al inmenso negocio para los inversionistas y el disfrute de los compradores o visitantes temporales –turistas, etc.-, e inclusive de los sectores de ingresos medios que también logran insertarse en el proceso de cambio y mejorar sus condiciones, se da un proceso de expulsión de población que deberá buscar nuevas opciones laborales probablemente degradadas y un proceso de atracción de masas de trabajadores que también se enfrentan a ambientes degradados y precarias condiciones laborales, inestables y de muy bajo ingreso (o en su defecto vinculadas con mejores ingresos a actividades ilegales o degradantes como la prostitución).
En la elaboración de un proceso de ordenamiento territorial, que son urgentes y al que se enfrentan los gobiernos locales en forma inmediata, es esencial tener un balance de los múltiples impactos para no ser una víctima institucional que acompañe a las víctimas humanas. Mientras se elabora una adecuación de los instrumentos de control y verificación del proceso de inversión y valoración relativa de la renta –lo que implicaría mayores ingresos en los municipios por pago de impuestos locales, tanto de servicios como territoriales-, o se organizan las capacidades técnicas institucionales para al menos tener información de qué está sucediendo con la estructura de la tierra, los predios urbanizados o los desarrollos en condominio y propiedad compartida; se deben observar con detenimiento esos procesos sociales y territoriales o ambientales que podrían generar situaciones críticas o de desastre y emergencia a futuros no tan lejanos.
Estos impactos abruptos en las condiciones de uso del suelo en franjas costeras, áreas de la ciudad o zonas semi-rurales de la periferia del área de crecimiento urbano escapan comúnmente a los procesos de ordenamiento, control o planificación y regulación desde las instituciones o los gobiernos locales. Pero su escala y magnitud de su impacto es tal que se ha ido constituyendo en un problema esencial de la vida del país y para la definición de criterios de toma de decisiones sobre lo que significa o no y debe incluir necesariamente un plan estratégico de ordenamiento territorial o un plan regulador. Sin duda es un elemento esencial del enfoque general del rol de la planificación territorial en condiciones de economías de mercado, o capitalista, como la nuestra. En forma de pregunta se puede plantear como: ¿qué se puede planificar o dirigir según un modelo en una sociedad regida por la lógica de la ganancia, la propiedad privada y el mercado?; y bueno, sobre esa base definir el rol del gobierno local de acuerdo con las leyes y de las instituciones nacionales, también de acuerdo con los principios jurídicos y políticos vigentes y fijar con ello los criterios ‘técnicos’ que permitan revertir esos ‘malos impactos’, mitigarlos o evitarlos.
A este respecto se deben tener presentes conceptos ‘meta’ como la sostenibilidad y similares, pero sobre todo se trata de una perspectiva de ‘política pública’ relativa al ordenamiento y el control relativo del Estado –en todo su aparato- sobre la acción privada, incluido el derecho de usufructuar libremente la propiedad privada de la tierra, que constitucionalmente es ‘inviolable’.
La orientación del plan estratégico de ‘ordenamiento’ y el ‘regulador’ (como lo dicen textualmente ambas palabras el eje del enfoque tradicional es ese: ordenar y regular) es que NO son tradicionalmente ‘planes de desarrollo’ y mucho menos ‘planes de pre inversión’; y por tanto deberán cambiar radicalmente y plantearse como una legítima intervención del Estado (sustentado en Costa Rica en el nivel constitucional) como un instrumento de política pública que ponga como criterio esencial la defensa de la vida humana y del ambiente, el derecho de las futuras generaciones a disfrutas de los recursos naturales y en consecuencia, asegurar que los procesos de transformación del uso del territorio y del suelo –impulsados por la inversión y el aumento de la renta, incluyendo la especulativa- preserven las riquezas naturales, no las dilapiden, contaminen o destruyan; pero especialmente, observen y ordenen también los procesos sociales que se generan, para evitar aquellos de degradación de las condiciones de vida de los grupos humanos que se mueven impulsados (expulsados o atraídos) por los cambios del uso del suelo.
Debe ser un enfoque hacia lo propositivo en variados campos, pero en general que articule lo social y lo ambiental y evite la degradación de ambos y no solo ‘ordenar y regular’ aspectos de carácter más técnicos como la vialidad o altura o la cobertura. A este respecto es esencial tener presente que el impacto es de escalas que van de lo local, a lo cantonal, lo regional y lo nacional; incluyendo formas de organización territorial que no son político-administrativas, como la micro-cuenca, la cuenca, la zona costera, la zona montañosa, el valle, etc. Lo mismo que también aquellas que corresponden con impactos organizacionales especiales (como las zonas protegidas privadas, parques, reservas, zonas de protección especial y zonas vinculadas con volcanes o represas hidroeléctricas, como Arenal) pero también otras como territorios regidos por leyes especiales particulares como zonas costeras.
En la mayor escala, el cambio del uso del suelo tiene los impactos anotados en relación con toda una zona como la que atraviesa la ‘carretera costanera’ que no es región sin esa carretera, o la de los canales de Tortuguero que puede cambiarse con una carretera o la zona que une San Ana con Jacó, con la nueva carretera, o zonas impactadas por aeropuertos como el de Liberia, no solo por las regulaciones por leyes internacionales y zonas de aproximación, etc., sino por el impacto económico, el cambio en el uso del suelo, la renta de la tierra y otros aspectos que deberían estudiarse en los planes de ordenamiento y más aún en los reguladores (por su escala cantonal que a veces deja de lado este tipo de aspectos macro). Ahí está el futuro, en la construcción de poder popular El proceso de mayor escala implica conectar los planes reguladores como si fueran piezas de un rompecabezas, que calcen; lo que es más difícil aún si se considera que un impacto como el de la costanera tiene que ver con la constitución de una vía que une a toda Centroamérica, o el canal de Panamá con México; es decir los nuevos territorios constituidos por corredores comerciales o biológicos y energéticos.
Un aspecto a destacar y ausente en toda la planificación urbana, ambiental y regional, así como en las acciones de los gobiernos locales hasta ahora es el tema general del ‘riesgo de desastre’ que no solo está ausente en la planificación sino que es una de las consecuencias fundamentales de la explosión del precio de los bienes raíces. Este es un país (y un istmo) de amenazas múltiples y los inversionistas y promotores de bienes raíces no parecen tener noción alguna de ello. Así, es en aquellas zonas de grandes inversiones y cambio donde se hacen cada vez más obvios los procesos orientados hacia la degradación ambiental, el surgimiento de conflictos entre el uso humano y sus propias posibilidades de supervivencia en el largo plazo (como los acuíferos). Pero se sigue viendo todo como ‘emergencia’ y como ‘respuesta a emergencias’, aunque lamentablemente no se responde (como en Sixaola cuya carretera lleva más de dos años destruida, o los puentes de la costanera o las inundaciones en Guanacaste, y las cabezas de agua, derrumbes y deslizamientos en todo lado, etc., para no tocar el tema sismo o tsunami en la zona costera del Pacífico o el de huracán en la zona costera caribeña).
En fin, que un ‘plan estratégico de ordenamiento’ y un ‘plan regulador’ son instrumentos inútiles si no estudian y toman en cuenta la relación entre el tipo de utilización humana del medio y sus consecuencias en términos de desastres (pequeños o grandes, no solo los grandes).
En el proceso de incremento en la inversión inmobiliaria no se debe tener una expectativa de reducción de la tendencia, sino al contrario, de un aumento sustantivo ya que a estas alturas del siglo tan solo los nacidos en los primeros dos años de la segunda posguerra (entre 1945 y 1947) tienen 60 años cumplidos, así que los llamados ‘babyboomers’ apenas están empezando a pensionarse y buscando algún lugar paradisíaco para invertir sus ahorros y pasar un par de décadas de trópico y mar. Para su propia seguridad y la de sus inversiones es que se requiere también urgentemente una intervención decisiva para evitar esto que llamamos los ‘malos impactos’ del boom de los bienes raíces.
Manuel Argüello Rodríguez, Ph.D.
Octubre del 2007
